LE RECOURS A l’EXPERT IMMOBILIER …….
Bien connaître son patrimoine immobilier à déclarer, tel est le motif d'un contribuable qui recours à un expert immobilier pour justifier de la valeur vénale de ses biens et droits immobiliers, devant l'administration fiscale. Impôt sur la fortune immobilière, droits de succession, donations, ventilation terrain-construction, acquisition ou détention par une société immobilière, divorce. Particuliers, investisseurs, institutionnels, les propriétaires immobiliers sont de plus en plus confrontés à des difficultés d'estimations de la valeur réelle de leur bien, face au contexte économique et politique et la multiplication des contrôles et redressements par l'administration fiscale.
L’expert en évaluation immobilière peut être appelé pour les missions suivantes :
þ Mise en vente,acquisition,
þDissolution de communauté,
þ Expropriation, préemption,
þ Déclaration fiscale (Impôt sur la Fortune Immobilière, redressement, commissariat aux comptes),
þ Déclaration patrimoniale (donation-partage, succession).
þ Crédit immobilier
Si une simple estimation peut être effectuée par tout professionnel immobilier compétent sur un bien ou un droit immobilier, le terme « expertise en évaluation immobilière » correspond à la prestation d’un expert en évaluation immobilière répondant aux conditions définies dans la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et au respect de son application. Les documents d’expertise en évaluation immobilière se distinguent donc de l’avis de valeur. Par ailleurs, l’expert en évaluation immobilière rédigera le rapport d’expertise uniquement après avoir conclu un contrat d’expertise définissant le cadre, les termes et les conditions de mise en œuvre de sa mission d’évaluation immobilière.
L’expert immobilier doit être indépendant tant vis-à-vis du bien ou des droits expertisés, que de son client ou donneur d’ordre. Cette indépendance impose :
- L’absence de tout lien de subordination ou familial avec les clients,
- L’absence de lien capitalistique significatif,
- L’absence d’intérêt économique personnel, en particulier visà-vis du ou des droits et biens immobiliers évalués et du client.
Dans le cas contraire, l’expert doit se récuser.
Selon l’Union Européenne et dans l’examen du contrôle des valeurs du bien immobilier utilisé à titre de garantie pour les établissements de crédits - directive 2006/48/C – annexe VIII, section 2, 1.4 – la définition de l’expert est la suivante : « une personne possédant les compétences, les capacités et l’expérience nécessaire pour effectuer une évaluation, indépendante du processus de prise de décision en matière de crédits »
L’expert s’oblige à souscrire une assurance Responsabilité Civile Professionnelle couvrant uniquement ses prestations d’expertises, en cas d’activités pluridisciplinaires (expert et agent immobilier). L’appartenance à une organisation professionnelle signataire de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière garantit la compétence professionnelle de l’expert immobilier. A cet effet, je suis membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France – FNAIM, organisation professionnelle, signataire de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière. En conformité avec les contrôles de l’Ordre Professionnel, chaque adhérent à une organisation signataire de la Charte, s’engage à suivre une formation continue annuelle indispensable au renouvellement de l’adhésion. Par ailleurs, mes prestations d’expertises immobilières sont couvertes par MMA IARD ASSURANCES à l’effet d’un contrat annuel, souscrit au titre de la Responsabilité Civile Professionnelle
Je réalise, principalement, des missions d’expertises dans les départements d’Auvergne, dans les secteurs de CLERMONT – FERRAND, VICHY et MOULINS. Bénéficiant d’une expérience de 23 ans, en ventes et locations immobilières, je mets à votre service mes connaissances acquises en technique du bâtiment et particulièrement pour les biens dotés de qualités architecturales. J’étudie, ponctuellement, toute demande de mission d’expertise en France.
Le coût d’une expertise dépend de sa difficulté technique et du temps nécessaire pour réaliser la mission. Il n’est pas en relation avec la valeur du bien ou l’enjeu financier du dossier.
Après définition de vos besoins, un ordre de mission valant devis vous est transmis. Vous nous envoyez un mail si des modifications sont à apporter dans sa rédaction. L’ordre de mission vaut lettre de mission lorsqu’il est approuvé par vous. Son retour accompagné de la provision d’honoraires ou d’une provision d’acompte valide la commande et marque votre accord sur la mission. A sa réception, vous êtes contacté par le cabinet pour l’organisation de l’expertise.
Les honoraires sont libres et fixés en toute transparence conformément aux règles de la Charte de l’Expertise. Le barème horaire (hors frais accessoires) est établi en fonction du niveau de complexité du dossier, de l’importance du bien à mesurer (si le mandant ne fait pas appel à un expert géomètre foncier) et du temps que l’expert devra consacrer à rassembler et étudier les pièces du dossier … Pour les surfaces difficiles à mesurer, nous conseillons de prendre contact avec un géomètre expert ou un diagnostiqueur qui calculera la SDP et la SHAB, avec présentation des plans par niveau. Suivant la difficulté du dossier, nous appliquons une tarification de 80 euros HT / Heure. Vous êtes informé par mail de la rédaction du rapport d’expertise. Ce courriel vous invite à régler le solde des honoraires. S’il y a un dépassement d’honoraires, vous avez été prévenu en cours d’expertise ou un courriel le justifie, en fin d’expertise. Etant que document confidentiel, ledit rapport est transmis uniquement au donneur d’ordre. Un délai d’environ 3 semaines est généralement suffisant pour réaliser une expertise.
- Visite et mesurage des lieux, prise des photographies,
- Renseignements d’urbanisme, plans de zonage, règlements ….,
- Contrôle et étude des documents,
- Etude de marché ciblé des valeurs vénales ou locatives, recherche, analyse et sélection de références,
- Sélection et utilisation des méthodes financières et statistiques, calibrage des modèles à utiliser,
- Rédaction du rapport d’expertise,
- Remise du rapport par version numérique ou impression (sous conditions) avec ou sans entretien
Exécution d'une mission d'expertise devant les juridictions de l'Ordre Judiciaire :
Inscrite sur la liste des Experts, près la Cour d'Appel de Riom, laquelle recouvre les quatre départements de l'Auvergne : Allier, Cantal, Haute-Loire, Puy-de-Dôme.
Agissant en délégation par le juge, j'interviens pour lui donner un avis technique, dans ma spécialité - évaluation valeur vénale - résidentiel et habitation, dans le cadre d'un litige entre deux ou plusieurs parties demanderesses et défenderesses.
L'Expert apporte son concours à la justice, doit accomplir sa mission, rédiger son rapport en son honneur et sa conscience.
